الزام به تنظیم سند رسمی

وقتی ملکی رو می خری و فروشنده سر باز می زنه از زدن سند رسمی به نامت، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی تنها راه چاره ت هست. اینجاست که قانون دست خریدار رو می گیره تا حقش رو پس بگیره.

معامله ملک یکی از اون کارهاییه که می تونه هم شیرین باشه و هم پر از دغدغه و دردسر. مخصوصاً اگه پای سند رسمی و انتقالش وسط باشه. خیلی ها فکر می کنن با یه قولنامه یا مبایعه نامه، دیگه کار تمومه و همه چی رواله. ولی حقیقت اینه که تا سند به نامت نخوره، از لحاظ قانونی هنوز مالک رسمی نیستی و هزار تا مشکل ممکنه سر و کله ش پیدا بشه. اگه تا حالا برات پیش اومده که ملکی رو خریدی، پولش رو دادی یا آماده پرداختش هستی، اما فروشنده زیر قولش زده و حاضر نیست بیاد دفترخونه برای انتقال سند، پس دقیقاً می دونی دارم از چی حرف می زنم. اینجاست که دعوای

الزام به تنظیم سند رسمی

وارد میدون میشه و بهت کمک می کنه تا حقت رو بگیری.

این مقاله یه جور راهنمای جامع و کامل برای شماست. قراره با هم قدم به قدم پیش بریم و ببینیم که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دقیقاً چیه، چه شرایطی داره، چطور باید تو دادگاه پیگیریش کرد و چه نکاتی رو باید حواس مون باشه تا سرمون کلاه نره. پس اگه می خوای بدونی چطور می تونی فروشنده ای که بدقولی کرده رو پای میز دفترخونه بکشونی و سند رو به نام خودت بزنی، تا آخر این مطلب با من همراه باش.

مفهوم و مبانی حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

قبل از اینکه غرق جزئیات مراحل دادگاهی بشیم، بهتره اول از همه بدونیم که اصلاً

الزام به تنظیم سند رسمی

یعنی چی و چرا اینقدر توی معاملات ملکی مهم و حیاتیه. با یه مثال ساده شروع کنیم.

سند رسمی چیه و چرا داشتنش ضروریه؟

سند رسمی، همون مدرک معتبر و قانونیه که نشون میده شما مالک واقعی یه مال هستید. مثلاً وقتی یه خونه یا زمین می خرید، سندی که توی اداره ثبت اسناد و املاک یا دفترخونه رسمی تنظیم میشه، سند رسمی شماست. قانون ما (ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی) هم سند رسمی رو خیلی باارزش می دونه و می گه فقط سندی که توسط مأمورین رسمی و طبق قوانین تنظیم شده باشه، سند رسمیه.

حالا فرقش با سند عادی چیه؟ سند عادی همون مبایعه نامه یا قولنامه ای هست که بین خود خریدار و فروشنده نوشته و امضا میشه. این سند هم تا حدودی معتبره و تعهداتی رو برای طرفین ایجاد می کنه، اما از لحاظ قانونی، وزن و قدرت سند رسمی رو نداره. مثلاً وقتی شما سند رسمی دارید، خیلی راحت تر می تونید ملک تون رو به عنوان وثیقه برای وام بذارید، یا اگه خدای نکرده مشکلی پیش بیاد و کار به دادگاه بکشه، سند رسمی حرف اول رو می زنه و اعتبارش خیلی بیشتره.

• وثیقه و رهن: با سند رسمی، می تونید از بانک ها وام بگیرید یا ملک تون رو رهن بدید.
• قابلیت استناد در دادگاه: هیچ کس نمی تونه به راحتی سند رسمی شما رو انکار کنه یا بگه جعلیه.
• امنیت بالا: با سند رسمی، دیگه نگران ادعاهای مالکیت بقیه نیستید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دقیقاً همون جایی وارد بازی میشه که شما یه ملکی رو با یه سند عادی (مثل مبایعه نامه یا قولنامه) خریدی و پولش رو دادی، اما فروشنده زیر بار نرفته که بیاد دفترخونه و سند رو به نام شما منتقل کنه. هدف از این دعوا، اینه که از طریق دادگاه، فروشنده رو مجبور کنیم به تعهدی که داده عمل کنه و سند رو به نام ما بزنه. این دعوا ریشه در مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی داره که می گه هر قراردادی برای طرفینش الزام آوره و باید بهش عمل کنن. همچنین مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت هم به این موضوع اشاره دارن.

معمولاً این دعوا تو سناریوهای زیر مطرح میشه:

• امتناع فروشنده: فروشنده کلاً از حضور تو دفترخونه سر باز می زنه.
• فوت فروشنده: فروشنده فوت کرده و وراثش حاضر نیستن سند رو منتقل کنن.
• ناتوانی فروشنده: فروشنده به هر دلیلی (مثلاً بازداشت یا توقیف ملک) نمی تونه سند رو منتقل کنه.

شرایط لازم برای طرح دعوا

حالا که فهمیدیم

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

چیه، باید بدونیم که برای اینکه بتونی این دعوا رو تو دادگاه مطرح کنی و موفق بشی، یه سری شرایط اساسی لازمه. اگه این شرایط رو نداشته باشی، ممکنه پرونده ت راه به جایی نبره. بیا دونه دونه بررسی شون کنیم.

وجود یک قرارداد معتبر (مبایعه نامه یا قولنامه)

مهمترین چیز برای شروع، اینه که یه قرارداد کتبی و معتبر داشته باشی. فرقی نمی کنه

مبایعه نامه

باشه یا

قولنامه

، مهم اینه که توش مشخص شده باشه که شما اون ملک رو خریدی و فروشنده هم متعهد شده که سند رو به نامت بزنه. این قرارداد باید شرایط صحت معامله رو داشته باشه که تو ماده ۱۹۰ قانون مدنی گفته شده. یعنی چی؟ یعنی هم خریدار و هم فروشنده عاقل و بالغ باشن، قصد خرید و فروش داشته باشن و چیزی که معامله شده هم مشخص باشه و غیرقانونی نباشه.

یه نکته خیلی مهم اینه که توی قرارداد، حتماً تاریخ مشخصی برای حضور تو دفترخونه و

انتقال سند

مشخص بشه. اگه بتونید یه مبلغی رو هم به عنوان

وجه التزام

(جریمه دیرکرد یا عدم انجام تعهد) برای فروشنده در نظر بگیرید، دیگه عالی میشه. این کار بهت کمک می کنه تا اگه فروشنده بدقولی کرد، راحت تر بتونی حقت رو بگیری و حتی خسارت هم ازش بگیری. حالا اگه قرارداد شفاهی باشه چی؟ راستش رو بخوای، قرارداد شفاهی تو معاملات ملکی خیلی سخته که ثابت بشه و معمولاً دادگاه ها بهش اعتماد نمی کنن، پس حتماً دنبال یه قرارداد کتبی معتبر باش.

مالکیت رسمی فروشنده

شاید بگی خب معلومه، فروشنده باید مالک ملک باشه! بله، درسته، اما نکته اینجاست که فروشنده باید

مالک رسمی

باشه. یعنی اسمش تو سند رسمی یا دفاتر اداره ثبت به عنوان مالک قید شده باشه. اگه فروشنده خودش هنوز سند رسمی به نامش نیست و فقط با یه قولنامه خریده، باید اول اون رو وادار کنی که سند رو به نام خودش بزنه و بعد به نام شما. تو این شرایط ممکنه نیاز باشه که شما دعوا رو علیه فروشنده ای که با شما معامله کرده و همچنین مالک رسمی ملک مطرح کنید.

حالا اگه ملک کلاً

سابقه ثبتی

نداشته باشه چی؟ اینجا دیگه قضیه فرق می کنه و دعوای شما

الزام به تنظیم سند رسمی

نیست، بلکه باید دعوای

اثبات مالکیت

رو مطرح کنی. این دو تا دعوا با هم فرق دارن و مراحلشون هم متفاوته. دادگاه عالی کشور (دیوان عالی کشور) هم تو رای وحدت رویه شماره 865 مورخ 1404/04/31 به این نکته اشاره کرده که تشخیص نوع دعوا خیلی مهمه.

یادت باشه، اگه فروشنده هنوز مالک رسمی نیست و سند به نامش نخورده، پرونده ت حسابی پیچیده میشه و باید با وکیل متخصص مشورت کنی تا راه درست رو بهت نشون بده.

قابلیت انتقال و آماده بودن ملک برای انتقال

یه شرط مهم دیگه اینه که ملک باید

آماده انتقال

باشه. یعنی چی؟ یعنی:

• عدم توقیف، رهن یا بازداشت: ملک نباید توقیف شده باشه، در رهن بانک باشه یا به هر دلیلی ممنوع المعامله باشه. اگه این مشکلات وجود داره، قبل از

  الزام به تنظیم سند

  باید برای

  رفع توقیف یا فک رهن

  اقدام کنی.

• گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی: اگه ملکی که خریدی آپارتمان یا مغازه هست، باید

  گواهی پایان کار

  و

  صورتمجلس تفکیکی

  داشته باشه. بدون اینا، دفترخونه سند رو منتقل نمی کنه.

• بدهی های ملک: فروشنده باید بدهی های ملک (مثل عوارض شهرداری، مالیات، قبض آب، برق، گاز) رو پرداخت کرده باشه. این

  مشکلات شهرداری

  و اداره های دیگه، می تونه روند

  تنظیم سند

  رو حسابی طولانی و دردسرساز کنه.

انجام تعهدات از سوی خریدار

شما هم به عنوان خریدار، باید به تعهدات خودت عمل کرده باشی. مهمترینش

پرداخت ثمن معامله

یا همون پول ملکه. باید یا کل پول رو پرداخت کرده باشی، یا حداقل آماده باشی که مابقی رو تو دفترخونه پرداخت کنی. اگه پولی رو پرداخت نکردی و می خوای همزمان با

الزام به تنظیم سند

، پول رو هم بدی، باید این موضوع رو تو دادخواستت بگی.

یه کار دیگه که خیلی می تونه بهت کمک کنه، اینه که اگه تو قرارداد، تاریخ مشخصی برای حضور تو دفترخونه تعیین شده، حتماً تو اون تاریخ تو دفترخونه حاضر بشی و اگه فروشنده نیومد، از دفترخونه

گواهی عدم حضور

بگیری. این گواهی یه مدرک خیلی قوی تو دادگاه به حساب میاد. اگه هم تاریخ مشخصی تو قرارداد نبوده، بهتره یه

اظهارنامه قضایی

برای فروشنده بفرستی و ازش بخوای تو یه تاریخ مشخص بیاد دفترخونه.

مراحل گام به گام طرح و پیگیری دعوا در دادگاه

خب، حالا که شرایط اولیه رو فهمیدیم، بریم سراغ بخش هیجان انگیزتر قضیه:

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

تو دادگاه. این مسیر ممکنه یکم طولانی و پرپیچ وخم به نظر بیاد، اما نگران نباش، قدم به قدم راهنماییت می کنم.

جمع آوری و آماده سازی مدارک

قبل از هر اقدامی، باید پرونده ت رو حسابی قوی کنی. این کار با

مدارک لازم برای الزام به تنظیم سند

شروع میشه. هرچی مدارکت کامل تر باشه، شانس موفقیتت بیشتره. لیست مهمترین مدارک ایناست:

• مبایعه نامه یا قولنامه: اصل قرارداد خرید و فروش.
• سند مالکیت فروشنده: کپی سند مالکیت رسمی ملک (اگه در دسترس باشه).
• رسیدهای پرداختی: تمام رسیدهای بانکی یا نقدی که نشون میده پول ملک رو دادی.
• گواهی عدم حضور: اگه تو تاریخ مشخصی رفتی دفترخونه و فروشنده نیومد، گواهی عدم حضور رو از دفترخونه بگیر.
• پایان کار و گواهی عدم خلاف: اگه ملک آپارتمان یا تجاریه و این مدارک رو داری.
• استعلامات ثبتی: استعلام از اداره ثبت اسناد که نشون بده ملک توقیف نیست یا در رهن نیست (دادگاه خودش اینا رو می گیره، ولی اگه از قبل داشته باشی بهتره).
• اظهارنامه قضایی: اگه برای فروشنده اظهارنامه فرستادی، کپی اون رو هم ضمیمه کن.

یادت باشه که همه این مدارک رو باید برابر اصل کنی. یعنی کپی شون رو به دفتر خدمات قضایی بدی تا با اصلشون مطابقت داده بشه.

تعیین دادگاه صالح

برای

دعوای الزام به تنظیم سند

،

دادگاه صالح

برای رسیدگی،

دادگاه محل وقوع ملک

هست. یعنی اگه ملک شما تو تهران هست، باید بری دادگاه های تهران. یه نکته هم اینجا هست: اگه ارزش خواسته (یعنی همون ارزش منطقه ای ملک) زیر یه میلیارد ریال باشه، پرونده میره شورای حل اختلاف، ولی اگه بیشتر باشه، میره دادگاه حقوقی. ولی خب، اکثر پرونده های ملکی ارزش بالایی دارن و مستقیم میرن دادگاه حقوقی.

تنظیم دادخواست

تنظیم دادخواست

، قلب پرونده ت محسوب میشه. باید دقیق، کامل و بدون نقص باشه. تو دادخواست باید این موارد رو بنویسی:

• مشخصات خواهان و خوانده: اسم، فامیل، کد ملی و آدرس دقیق خودت و فروشنده (و اگه فروشنده های قبلی هم بودن، اونا رو هم باید طرف دعوا قرار بدی).
• موضوع دعوا: اینجا باید بنویسی الزام به تنظیم سند رسمی و اگه خسارت یا

  وجه التزام

  هم می خوای، اونا رو هم ذکر کنی (مثلاً

  مطالبه خسارت تأخیر تأدیه

  ).

• شرح وقایع: اینجا باید با یه زبان ساده و منظم توضیح بدی که از کی ملک رو خریدی، چقدر پول دادی، چه تاریخی قرار بود سند منتقل بشه و فروشنده به چه دلیلی زیر قولش زده. تمام مدارکی که داری رو هم اینجا بهشون اشاره کن.
• درخواست دستور موقت: اگه نگران هستی که فروشنده دوباره ملک رو بفروشه، حتماً تو همین دادخواست

  دستور موقت

  رو هم درخواست کن. اینجوری دادگاه می تونه جلوی انتقال مجدد ملک رو بگیره.

یه دادخواست قوی، شانس موفقیتت رو چندین برابر می کنه. اگه تو این مرحله اشتباه کنی، ممکنه پرونده ت ماه ها عقب بیفته یا حتی رد بشه.

ثبت دادخواست و ابلاغ

بعد از

تنظیم دادخواست

و آماده سازی مدارک، باید بری دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و دادخواستت رو ثبت کنی. مسئول دفتر، دادخواست رو بررسی می کنه و اگه ایرادی داشته باشه، بهت میگه که رفعش کنی. بعد از ثبت، دادخواست شما برای فروشنده (خوانده) ارسال میشه و اون هم فرصت پیدا می کنه که جواب بده.

فرآیند رسیدگی و جلسه دادرسی

بعد از ثبت دادخواست، دادگاه یه

وقت رسیدگی

تعیین می کنه و به شما و فروشنده ابلاغ میشه. تو این مرحله، دادگاه ممکنه یه سری استعلامات بگیره:

• استعلام از اداره ثبت: برای اینکه مطمئن بشه ملک به نام کیه و آیا توقیف یا رهن هست یا نه.
• استعلام از شهرداری: برای وضعیت پایان کار و بدهی های ملک.
• کارشناسی: گاهی ممکنه دادگاه یه کارشناس رسمی دادگستری رو برای بررسی ملک یا موارد دیگه تعیین کنه.

تو

جلسه دادرسی

، هم شما و هم فروشنده فرصت پیدا می کنید که حرفاتون رو بزنید و از خودتون دفاع کنید. ممکنه فروشنده ادعا کنه که قرارداد باطل شده یا شما به تعهداتت عمل نکردی. اینجا باید با مدارک و شواهد قوی، حرف خودت رو ثابت کنی. به همین دلیله که

نقش وکیل متخصص

تو این مراحل خیلی پررنگ میشه.

صدور رأی و مراحل اعتراض

بعد از بررسی همه جوانب، دادگاه

رأی بدوی

خودش رو صادر می کنه. اگه رأی به نفع شما باشه، عالیه. اما اگه هر کدوم از طرفین به رأی اعتراض داشته باشن، می تونن تو مهلت قانونی (معمولاً ۲۰ روز)،

تجدیدنظرخواهی

کنن. بعد از مراحل تجدیدنظر و شاید حتی

فرجام خواهی

، رأی

قطعی

میشه.

گواهی قطعیت حکم

، برگ برنده شما برای ادامه کار و انتقال سند هست.

نکات کلیدی، ابزارهای حمایتی و چالش ها

تو مسیر

الزام به تنظیم سند رسمی

، یه سری نکات ریز و درشت، ابزارهای حمایتی مهم و البته چالش های خاصی وجود داره که اگه ازشون باخبر نباشی، ممکنه دردسر ساز بشن. بیا با هم بررسی شون کنیم.

هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند

یکی از چیزاییه که خیلیا نگرانش هستن. این هزینه بر اساس

ارزش منطقه ای ملک

محاسبه میشه، نه ارزش واقعی و روز ملک. معمولاً نرخ دقیقش درصدی از این ارزش منطقه ایه (مثلاً طبق تبصره ۱ ماده ۳ قانون وصول درآمدهای دولت، حدود ۲.۵% از ارزش منطقه ای). خوبی این روش اینه که چون ارزش منطقه ای معمولاً از ارزش واقعی ملک خیلی کمتره، هزینه دادرسی هم اونقدر بالا نمیشه که نتونی پرداختش کنی. البته، به جز اینا، یه سری

سایر هزینه ها

هم هست، مثل هزینه کارشناسی، هزینه دفاتر خدمات قضایی و اگه وکیل بگیری،

حق الوکاله وکیل

.

درخواست دستور موقت (حیاتی برای خریدار)

یکی از مهمترین ابزارهایی که می تونی ازش استفاده کنی،

درخواست دستور موقت

هست. فکر کن دادخواست

الزام به تنظیم سند

رو دادی، اما فروشنده یهو بیاد و ملک رو به یه نفر دیگه بفروشه. اینجاست که دستور موقت مثل یه سپر دفاعی عمل می کنه و

جلوی انتقال مجدد ملک

رو می گیره. وقتی دادگاه دستور موقت رو صادر کنه، تا وقتی که پرونده ت به نتیجه نهایی برسه، هیچ کس نمی تونه ملک رو خرید و فروش کنه. برای درخواست دستور موقت، معمولاً باید یه مبلغی رو به عنوان خسارت احتمالی طرف مقابل، به حساب دادگستری واریز کنی تا اگه بعداً مشخص شد حق با شما نبوده، اون خسارت جبران بشه. درخواست این دستور رو می تونی همزمان با دادخواست اصلیت انجام بدی.

مطالبه خسارات از فروشنده بدعهد

اگه فروشنده بدقولی کرده و سند رو منتقل نکرده، شما می تونی علاوه بر

الزام به تنظیم سند

، یه سری خسارات رو هم ازش بگیری:

• خسارت تأخیر تأدیه: این خسارت برای جبران

  افت ارزش پول

  شماست. یعنی پولی که دادی، به خاطر تورم و گذر زمان، ارزشش کم شده و فروشنده باید این ضرر رو جبران کنه.

• وجه التزام قراردادی: اگه تو قرارداد، مبلغی رو به عنوان جریمه برای

  عدم انجام تعهد

  (مثلاً عدم حضور تو دفترخونه) تعیین کرده باشید، می تونی اون رو هم از فروشنده بگیری.

این خسارات رو می تونی همزمان با دعوای اصلیت تو دادخواستت بنویسی و از دادگاه بخوای که بهشون رسیدگی کنه.

نقش وکیل متخصص در دعوای الزام به تنظیم سند

شاید فکر کنی خودت می تونی پرونده رو پیش ببری، ولی راستش رو بخوای،

دعاوی ملکی

و مخصوصاً

الزام به تنظیم سند رسمی

حسابی پیچیده و پر از نکات ریز حقوقیه. آمارها نشون میده پرونده هایی که بدون وکیل پیش میرن، خیلی بیشتر احتمال داره که به نتیجه نرسه یا با مشکلات جدی مواجه بشه. یه

وکیل متخصص

می تونه:

• دادخواستت رو به بهترین شکل ممکن تنظیم کنه.
• مدارک لازم رو کامل جمع آوری و ارائه کنه.
• پیگیری های لازم رو تو دادگاه انجام بده و جلوی اطاله دادرسی رو بگیره.
• مهمتر از همه، درخواست

  دستور موقت

  رو به موقع و درست مطرح کنه.

خلاصه که

همکاری با وکیل

، شانس موفقیت پرونده ت رو حسابی بالا میبره و جلوی ضررهای احتمالی رو می گیره. خودت رو تو این مسیر تنها نذار.

سناریوهای خاص و راه حل های عملی

تو دنیای واقعی، همیشه همه چی طبق کتاب پیش نمیره. ممکنه تو پرونده

الزام به تنظیم سند رسمی

، با شرایط خاصی روبرو بشی که نیاز به راه حل های مخصوص به خودشون دارن. اینجا چند تا از این سناریوها و راه حل هاشون رو با هم مرور می کنیم.

فوت فروشنده: نحوه پیگیری دعوا علیه وراث

یکی از اتفاقات رایج،

فوت فروشنده

قبل از

انتقال سند

هست. اگه این اتفاق افتاد، نگران نباش. شما می تونی دعوای

الزام به تنظیم سند

رو علیه وراث فروشنده مطرح کنی. تو این حالت، باید مشخصات وراث رو پیدا کنی (که معمولاً از طریق گواهی انحصار وراثت مشخص میشه) و همه ی اونا رو طرف دعوا قرار بدی. دادگاه هم با بررسی مدارک، اگه حق با شما باشه، وراث رو ملزم می کنه که سند رو به نامت بزنن.

ملک بدون پایان کار یا نیاز به تفکیک: دعوای الزام به اخذ پایان کار و تفکیک

گاهی اوقات ملک (مخصوصاً آپارتمان ها)

پایان کار

نداره یا نیاز به

تفکیک

داره تا بتونی سند مستقل بگیری. تو این شرایط، نمی تونی مستقیم دعوای

الزام به تنظیم سند

رو مطرح کنی. اول باید یه دعوای دیگه به نام

الزام به اخذ پایان کار و تفکیک

رو علیه فروشنده (سازنده) مطرح کنی. وقتی این حکم رو گرفتی و ملک آماده شد، تازه می تونی بری سراغ دعوای اصلی

الزام به تنظیم سند

. البته این دو تا دعوا رو می تونی تو یه دادخواست به صورت همزمان هم مطرح کنی که کارت سریع تر پیش بره.

ملک در رهن بانک یا توقیف: امکان طرح دعوا با حفظ حقوق ثالث

اگه ملک در

رهن بانک

باشه یا

توقیف

شده باشه، باز هم می تونی دعوای

الزام به تنظیم سند

رو مطرح کنی، اما یه کم قضیه فرق می کنه. تو این شرایط، دادگاه حکم میده که سند منتقل بشه، اما

با حفظ حقوق رهن گیرنده

(مثلاً بانک) یا طلبکاری که ملک رو توقیف کرده. یعنی اول باید تکلیف رهن یا توقیف رو مشخص کنی (مثلاً بدهی بانک رو پرداخت کنی) و بعد سند به نام شما منتقل بشه. تو این موارد، حتی ممکنه لازم باشه بانکی که ملک رو در رهن داره هم طرف دعوا قرار بگیره.

فروشنده، ملک را به شخص دیگری منتقل کرده است

این یکی از بدترین سناریوهاست که خیلیا رو نگران می کنه. اگه

فروشنده ملک رو به شخص دیگری منتقل کرده

باشه، دو حالت پیش میاد:

1. اگه قبل از طرح دعوا و درخواست دستور موقت این اتفاق افتاده باشه: شما باید علاوه بر فروشنده،

   خریدار دوم

   رو هم طرف دعوا قرار بدی و

   ابطال سند دوم

   رو هم از دادگاه بخوای. دادگاه بررسی می کنه که آیا خریدار دوم با حسن نیت معامله کرده یا از ماجرا باخبر بوده.

2. اگه بعد از طرح دعوا و درخواست دستور موقت این اتفاق افتاده باشه: این کار

   فروشنده غیرقانونیه

   و جرم محسوب میشه. سند دوم هم باطل میشه و فروشنده ممکنه با مجازات های کیفری هم روبرو بشه.

به همین خاطر

دستور موقت

انقدر مهمه که تو بخش قبلی بهش اشاره کردیم. برای جلوگیری از این اتفاق، حتماً با وکیل متخصص مشورت کن.

راه حل های جایگزین دادگاه

همیشه لازم نیست مستقیم بری سراغ دادگاه. گاهی وقتا میشه با

مذاکره و صلح و سازش

هم قضیه رو حل کرد. این روش ها هم

زمان و هزینه

کمتری دارن و هم معمولاً روابط رو بهتر حفظ می کنن:

• مذاکره: با فروشنده صحبت کن و سعی کن به یه راه حل توافقی برسی. شاید مشکلش مالی باشه و بشه با یه راهکار مناسب، راضیش کنی.
• داوری: اگه تو قراردادتون شرط

  داوری

  گذاشته باشید، می تونید به جای دادگاه، به داور مراجعه کنید. داور هم مثل قاضی، بین شما رأی صادر می کنه و معمولاً روندش سریع تره.

البته، اگه فروشنده کلاً زیر بار نرفت، دیگه راهی جز دادگاه نداری.

پس از صدور حکم قطعی: چگونگی انتقال سند

فرض کنیم بالاخره مراحل سخت و طولانی دادگاه تموم شد و حکم

الزام به تنظیم سند رسمی

به نفع شما صادر و قطعی شد. مبارکه! حالا وقتشه که سند رو به نام خودت بزنی. این بخش نهایی کاره و خودش یه سری مراحل داره که باید طی کنی.

دریافت گواهی قطعیت حکم از دادگاه

اولین کاری که باید بکنی، اینه که بری دادگاهی که حکم رو صادر کرده و یه

گواهی قطعیت حکم

ازش بگیری. این گواهی نشون میده که دیگه هیچ راه اعتراضی به این حکم وجود نداره و حکم نهایی و لازم الاجرا شده. بدون این گواهی، هیچ کاری نمی تونی پیش ببری.

مراجعه به دایره اجرای احکام

بعد از اینکه

گواهی قطعیت حکم

رو گرفتی، باید با همون گواهی و سایر مدارک پرونده ت، بری به

دایره اجرای احکام

همون دادگاه. دایره اجرای احکام، وظیفه ش اینه که احکام قطعی دادگاه ها رو اجرا کنه. اونجا یه پرونده اجرایی تشکیل میدی و ازشون می خوای که

حکم الزام به تنظیم سند

رو اجرا کنن.

نحوه انتقال سند در دفترخانه (بدون حضور فروشنده) توسط نماینده دادگاه

دایره اجرای احکام، اول یه

اخطاریه

برای فروشنده میفرسته و ازش می خواد که تو یه مدت مشخص (معمولاً ۱۰ روزه) بیاد و سند رو منتقل کنه. اگه فروشنده باز هم حاضر نشد و به اخطاریه بی اعتنایی کرد، دیگه نوبت شماست. دایره اجرای احکام یه

نماینده

(که معمولاً یکی از کارمندای خودشونه) رو به دفترخونه ای که تعیین شده میفرسته. این نماینده

دادگاه

،

به جای فروشنده

، سند رو امضا می کنه و به نام شما منتقل میشه. پس نگران نباش، حتی اگه فروشنده لج کنه و نیاد، قانون راهش رو برای

انتقال سند بدون حضور فروشنده

باز گذاشته.

البته قبل از انتقال، باید همه بدهی های ملک (عوارض شهرداری، مالیات نقل و انتقال و…) تسویه شده باشه. معمولاً این بدهی ها رو شما پرداخت می کنید و بعد می تونید تو یه دعوای جداگانه، از فروشنده مطالبه کنید. با این مراحل، بالاخره سند به نام شما میخوره و رسماً مالک ملکی میشی که برای داشتنش حسابی تلاش کردی.

سوالات متداول

آیا می توان بدون وکیل پرونده الزام به تنظیم سند را پیش برد؟

بله، قانون به شما اجازه میده که پرونده رو بدون وکیل هم پیگیری کنی. اما حقیقت اینه که

دعوای الزام به تنظیم سند

، یه دعوای حقوقی پیچیده با ظرافت های خاص خودشه. آمارها نشون میده تعداد زیادی از پرونده هایی که بدون وکیل پیش میرن، به خاطر اشکالات شکلی، نقص مدارک یا ناآگاهی از قوانین و رویه های قضایی، به نتیجه نمیرسن یا خیلی طولانی میشن. حضور وکیل متخصص، شانس موفقیت شما رو به شدت بالا می بره و جلوی ضرر و زیان های احتمالی رو می گیره.

مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به پرونده الزام به تنظیم سند

بستگی به عوامل زیادی داره؛ مثل شلوغی دادگاه ها، پیچیدگی پرونده، تعداد خواهان و خوانده، نیاز به کارشناسی یا استعلامات متعدد و سرعت ابلاغ ها. به طور کلی، از زمان

ثبت دادخواست

تا صدور

رأی قطعی

، ممکنه از چند ماه تا حتی چند سال طول بکشه. استفاده از وکیل با تجربه می تونه به

تسریع روند دادرسی

کمک زیادی بکنه.

در صورت فوت فروشنده، سند چگونه منتقل می شود؟

اگه فروشنده قبل از

انتقال سند

فوت کنه، شما باید

دعوای الزام به تنظیم سند

رو علیه

وراث

فروشنده مطرح کنی. بعد از اثبات معامله و تعهد فروشنده به انتقال سند، دادگاه وراث رو ملزم می کنه که به

تعهد متوفی

عمل کنن و سند رو به نام شما بزنن. تو این حالت، ارائه

گواهی انحصار وراثت

و مشخصات دقیق همه وراث ضروریه.

آیا می توان علاوه بر الزام به سند، خسارت تأخیر هم گرفت؟

بله، کاملاً ممکنه! شما می تونی همزمان با

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

،

مطالبه خسارت تأخیر تأدیه

(به خاطر افت ارزش پول ناشی از تأخیر در انتقال سند) و

وجه التزام قراردادی

(اگه تو قرارداد برای عدم انجام تعهد جریمه ای مشخص شده باشه) رو هم از فروشنده مطالبه کنی. این موارد باید تو دادخواستت به صراحت ذکر بشن تا دادگاه بهشون رسیدگی کنه.

تفاوت دعوای اثبات مالکیت با الزام به تنظیم سند چیست؟

این دو تا دعوا با هم فرق دارن.

دعوای الزام به تنظیم سند

زمانی مطرح میشه که

ملک دارای سابقه ثبتی

هست و فروشنده مالک رسمی یا ایادی قبل از فروشنده مالک رسمی هستن و فقط از انتقال سند به نام خریدار خودداری می کنن. اما

دعوای اثبات مالکیت

زمانی مطرح میشه که

ملک سابقه ثبتی نداره

یا مدارک مالکیت رسمی کامل نیست و شما باید اول مالکیت خودت رو از طریق دادگاه ثابت کنی و بعد به فکر

ثبت سند

باشی. در واقع اثبات مالکیت مقدمه تنظیم سند رسمی در ملک فاقد سابقه ثبتی است.

اگر خریدار مابقی پول را نداشته باشد، چه می شود؟

اگه خریدار

مابقی ثمن معامله

رو نداشته باشه،

دعوای الزام به تنظیم سند

ممکنه با مشکل روبرو بشه. یکی از شرایط اصلی موفقیت تو این دعوا،

آمادگی خریدار برای پرداخت پول

هست. اگه پول رو نداشته باشی، فروشنده می تونه ادعا کنه که شما به تعهداتت عمل نکردی و این ممکنه باعث رد دعوای شما بشه. در این حالت باید در دادخواست قید کنید که باقی ثمن در دفترخانه به فروشنده پرداخت خواهد شد و آمادگی خود را اعلام نمایید.

آیا حکم دادگاه برای تنظیم سند، قابل فسخ است؟

وقتی

حکم الزام به تنظیم سند

از دادگاه صادر و قطعی میشه، دیگه

قابل فسخ نیست

. این حکم لازم الاجراست و برای همه طرفین الزام آوره. تنها در شرایط خیلی خاص و استثنایی (مثل پیدا شدن مدرک جدید که ثابت کنه حکم اشتباه بوده و در قالب اعاده دادرسی) ممکنه بشه به اون اعتراض کرد، اما در حالت عادی، حکم قطعی دادگاه، قطعی باقی می مونه و باید اجرا بشه.

نتیجه گیری

خب، با هم یه سفر طولانی رو تو مسیر

الزام به تنظیم سند رسمی

طی کردیم. دیدی که معامله ملک، مخصوصاً وقتی پای سند رسمی وسط باشه، چقدر ظرافت و پیچیدگی های حقوقی داره. از تعریف سند رسمی و

دعوای الزام به تنظیم سند

گرفته تا

مراحل گام به گام طرح دعوا

تو دادگاه،

مدارک لازم

،

هزینه ها

،

ابزارهای حمایتی مثل دستور موقت

و حتی سناریوهای خاص مثل

فوت فروشنده

یا

انتقال ملک به شخص دیگه

، همه رو بررسی کردیم.

مهمترین چیزی که باید از این مقاله یادت بمونه، اینه که تو معاملات ملکی،

آگاهی از حقوق خودت

و اقدام به موقع، حرف اول رو میزنه. اگه فروشنده ای زیر تعهدش زد و حاضر به

انتقال سند رسمی

نشد، تنها نمون و حتماً دنبال

پیگیری قانونی

باش. اینجاست که داشتن یه راهنمای جامع و یا

مشاوره تخصصی حقوقی

می تونه مثل یه برگ برنده عمل کنه و جلوی ضرر و زیان های مالی و زمانی زیادی رو بگیره.

پس اگه شما هم با مشکل

عدم انتقال سند

ملکی که خریدی، دست و پنجه نرم می کنی و حسابی کلافه ای، یادت باشه که هنوز راه هست. کافیه کمر همت رو ببندی، مدارکت رو جمع کنی و قدم در مسیر

الزام به تنظیم سند رسمی

بذاری. با آگاهی و کمک درست، حتماً می تونی حقت رو بگیری و سند ملک رویایی ات رو به نام خودت بزنی.