خط قرمز مشاوران املاک چیست؟ – گولوپ

به گزارش گولوپ،قانون جدید مصوب برای ساماندهی بازار مسکن که هفته گذشته با تایید شورای نگهبان، رسما لازم الاجرا شد، یک ماده برای «تنظیم فعالیت واسطه های ملکی» دارد که مستقیم، «حق کمیسیون» یا همان پورسانت مشاوران املاک را هدف قرار داده است؛ آیین نامه اجرایی این مصوبه هنوز نوشته نشده است، بنابراین «شناسایی الگوی کشورهای موفق در رگولاتوری بازار مسکن» می تواند نحوه اعمال ضوابط قانونی تازه بر ضلع سوم بازار معاملات املاک را به سیاستگذار معرفی کند.

دنیای اقتصاد در خبری نوشت:بررسی ها از تکالیف، ماموریت ها و خطوط قرمز مشاوران املاک در بازار مسکن آمریکا –به عنوان بازاری که در همین دوره تورمی اخیر در بازار جهانی مسکن توانست با ابزارهای مشخص اقتصادی و سیاستی، در کمتر از 2 سال، تورم تاریخی املاک را مهار کند- حاکی است، این واسطه های بازار معاملات مسکن براساس «منشور اخلاقی» با دست کم 13 بند کلیدی که موظف به رعایت آن هستند، در مسیری دلالی می کنند که «دو ضلع دیگر، حس تقابل از سوی این گروه» را ندارد.

عمل به «منشور اخلاقی» واسطه های ملکی در غرب، هم توسط انجمن ملی مشاوران املاک و هم توسط وزارت دادگستری پایش می شود.

اصل «صداقت و شفافیت» در مشاوره، بند پایه ای «تکالیف» دلالان مسکن است که در کنار آن، هر نوع اقدام مشاور املاک که به «تبعیض علیه یک طرف معامله یا آسیب به منافع مالی طرفین» منجر شود، ممنوع است.

مشاوران املاک بازار مسکن آمریکا، نه تنها بین خریدار و فروشنده دلالی می کنند که در نقش «راهنمای اقتصاد مسکن»، ضمن مسوولیت انتشار منظم (ماهانه) سه شاخص بازار شامل «قیمت فروش رفته ها، تعداد واحدهای در نوبت فروش و شرایط روز مسکن در استطاعت خانوارها»، در هر فصل با «پیش بینی روند آتی بازار»، ریسک های بلندمدت بازار مسکن را نیز تشریح می کنند.

تکلیف سوم مشاوران املاک در غرب، «پایبندی به اصل رقابت» است به طوری که اخیرا در دو حکم صادرشده توسط دولت، «اقدام انحرافی واسطه های سنتی برای حذف بازارهای آنلاین» و «پورسانت مطلق 6 درصدی»، ابطال شد.

محافظت از حق مالکیت

آمریکا که به همراه چین، 42درصد یعنی چیزی حدود 84.8 تریلیون دلار از کل ارزش بازار املاک تجاری و مسکونی جهانی را به خود اختصاص داده است و توانسته 42.1 تریلیون دلار از دارایی های بازار املاک و مستغلات جهان را به دست آورد، قطب بازار املاک و مستغلات جهان است. از این رو، بازار املاک و مستغلات در آمریکا یکی از مهم ترین بازارهای درآمدزا و پراهمیت این کشور به شمار می رود که فعالان در این عرصه مخصوصا واسطه های ملکی، با تشکیل یک انجمن بزرگ به نام «انجمن ملی مشاوران املاک (NAR)»، برای فعالیتی حرفه ای و تنظیم رابطه و رگولاتوری بین اعضای خود، دولت و عموم معامله گران سهم قابل توجهی در توسعه و رشد این بازار در سطح جهانی به دست آوردند.

انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) یک تشکل ملی از واسطه های املاک است که به عنوان مشاوران املاک شناخته می شود و برای ترویج حرفه املاک و پرورش رفتار حرفه ای در اعضای خود ایجاد شده است. انجمن قوانین اخلاقی خاص خود را دارد که اعضای خود را ملزم به رعایت آن می کند.

این انجمن، سازمانی حرفه ای برای نمایندگان املاک و سایر متخصصان صنعت در ایالات متحده و خارج از کشور است. اعضا، که به عنوان مشاوران املاک شناخته می شوند، به انواع مزایا و ابزارهای طراحی شده برای ارتقای کسب و کار املاک و مستغلات خود دسترسی دارند. این سازمان همچنین برای محافظت از حقوق مالکیت خصوصی، ترویج مالکیت خانه، و چانه زنی برای حفظ اعتبار معقول و سایر استانداردها در سطح دولت فدرال فعالیت می کنند.

انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) یک انجمن تجاری آمریکایی برای کسانی است که در صنعت املاک و مستغلات کار می کنند.این انجمن که از مه 1908 با 120 عضو تاسیس شد، از دسامبر 2023، بیش از 1.5 میلیون عضو داشت که آن را به بزرگ ترین انجمن تجاری در ایالات متحده تبدیل کرد. این انجمن متشکل از موسسات، جوامع و شوراهای انجمن ملی املاک است که در تمام جنبه های بازار املاک مسکونی و تجاری دخیل هستند.

این انجمن متعهد به یک منشور اخلاقی است. منشور اخلاقی تعهداتی را تعیین می کند که ممکن است بالاتر از تعهداتی باشد که توسط قانون تعیین شده است، در هر موردی که منشور اخلاقی و قانون تضاد دارند، تعهدات قانون باید اولویت داشته باشند. باتوجه به اهمیت مسکن و کسب مالکیت زمین، در این منشور مستقیما اشاره شده که شهروندان آمریکایی نیازمند ایجاد مسکن مناسب، ساخت شهرهای فعال و حفظ محیط زیست سالم هستند. از این رو مشاوران املاک موظف به آماده سازی این شرایط برای شهروندان هستند. پس در مرحله نخست باید متخصصانی آگاه و باتجربه، اطلاعات خود را به اشتراک بگذارند. همچنین با استفاده از این منشور، باید کلیه اقداماتی را که به مردم آسیب می رساند یا باعث بی اعتباری حرفه املاک و مستغلات می شود شناسایی کرده و از میان بردارند. مشاوران املاک با داشتن دانش شخصی خود می بایست کلیه رفتارهایی همچون سوءاستفاده از وجوه و دارایی مشتری، تبعیض عمدی یا کلاهبرداری را که ممکن است منشور اخلاقی را نقض کند، به اطلاع هیات مدیره یا انجمن صنفی برسانند.

یکی از نکات مورد تایید در این منشور، عدم انحصاری کردن این بازار و غیررقابتی کردن آن برای به دست آوردن مزایای ناعادلانه است. همچنین از اظهارنظر ناخواسته در مورد سایر رقبا خودداری کنند. در مواردی که نظر آنها خواسته می شود، یا جایی که ملکی ها معتقدند که اظهار نظر ضروری است، نظر آنها به شیوه ای عینی، حرفه ای و بدون تاثیر انگیزه شخصی یا مزیت یا منفعت بالقوه ارایه می شود.

اصطلاح مسکن به معنای شایستگی، انصاف، و یکپارچگی بالا ناشی از پایبندی به یک ایده آل عالی رفتار اخلاقی در روابط تجاری است. هیچ انگیزه ای برای سود و هیچ دستورالعملی از سوی مشتریان هرگز نمی تواند خروج از این ایده آل را توجیه کند. مشاوران املاک، با پذیرش این استانداردها، متعهد می شوند که روح آن را در تمام فعالیت های خود، چه شخصا، چه از طریق همکاران یا دیگران، یا از طریق ابزارهای فناوری رعایت کنند و تجارت خود را مطابق با اصول ذکرشده در منشور اخلاقی انجام دهند. اولین اصل صداقت دلالان ملکی با خریداران، فروشندگان، صاحبان خانه، مستاجران و سایر مشتریان است و نباید آنها را با فریب گمراه کنند.

هم دلال، هم مشاور

همچنین در انجمن ملی املاک، یک بخش تحقیقاتی وجود دارد که داده های املاک را جمع آوری و منتشر می کند و تجزیه و تحلیل اقتصادی را انجام می دهد. ارایه این اطلاعات از طریق بیانیه های مطبوعاتی، گزارش ها، ارایه ها و پست های وبلاگ روزانه در مورد کل اقتصاد و بازار مسکن انجام می شود.

آمارهای شناخته شده مسکن ملی و منطقه ای شامل فروش خانه های موجود، شاخص فروش مسکن در انتظار و شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن است. این سازمان آمار ماهانه فروش خانه های موجود را منتشر می کند و آمار قیمت و حجم ملی و منطقه ای را ارایه می دهد. داده ها مربوط به 12 ماه گذشته به همراه مجموع سالانه 3سال قبل است. این اطلاعات به خانه های تک خانواری، آپارتمان ها و تعاونی های موجود تقسیم می شود. در هفته اول هر ماه، NAR شاخص فروش مسکن در نوبت را منتشر می کند که به عنوان یک شاخص پیشرو برای فعالیت مسکن در نظر گرفته می شود. این شاخص قراردادهای املاک و مستغلات امضا شده برای خانه های تک خانواره، آپارتمان ها و تعاونی های موجود را اندازه گیری می کند. شاخص مقرون به صرفه بودن مسکن نشان می دهد که آیا یک خانواده معمولی درآمد کافی برای واجد شرایط بودن برای دریافت وام مسکن برای یک خانه متوسط بر اساس قیمت و درآمد ماهانه اخیر را دارد یا نه.

NAR همچنین مجموعه ای از گزارش های تحقیقاتی، از جمله گزارش ماهانه در مورد حجم فایل ها را ارایه می دهد، که تلاش می کند روند فروش آینده را پیش بینی کند. سایر گزارش ها، مربوط به بازار محلی هستند که مجموعه ای از داده ها و یک شاخص اطمینان را تجزیه و تحلیل می کنند. در 15 مارس 2024، انجمن ملی مشاوران املاک، دعوای دسته جمعی مالکان خانه را که ادعا می کردند NAR به طور غیرقانونی پورسانت هایی را که از ملک ها دریافت می شود، افزایش داده است، حل و فصل کرد. به عنوان بخشی از تسویه حساب 418 میلیون دلاری، NAR موافقت کرد که اجازه پیشنهادهای غرامت کارگزار را در پلتفرم های فهرست خود متوقف کند. انتظار می رود این تغییر از کمیسیون سنتی 6درصد صرف نظر کند و به خریداران خانه آزادی بیشتری برای مذاکره در مورد غرامت نماینده بدهد.

NAR سالانه برنامه استراتژیک خود را به روز می کند تا ریسک ها و فرصت هایی را که انجمن و صنعت املاک و مستغلات انتظار دارند در طول 3تا 5سال آینده با آن مواجه شوند، منعکس کند.

روی دیگر بازار

اگرچه انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا به دنبال تسهیل مراحل خرید و فروش خانه برای خریداران و فروشندگان است، اما با توجه به قوانین حق انحصاری برای خود و همچنین کمیسیون 6درصدی، طی دو دهه گذشته بارها توسط افراد حقیقی و حقوقی مورد دعاوی قرار گرفت و وزارت دادگستری آمریکا به طور مستقیم وارد عمل شد.

برخی از کارشناسان بر این باورند، دلالان و مشاوران املاک که حداقل مسوولیت بحران وام مسکن ارزان قیمت را بر عهده دارند، به طور هدفمند ارزش بازار مسکن را افزایش می دهند و متعاقبا خریداران را تشویق می کنند تا وام های بزرگ تری نسبت به نیاز خود بگیرند. این تیوری این است که تبانی با وام دهندگان وام مسکن به مشاوران املاک این امکان را می دهد تا حجم بالایی از پورسانت را از وام برای ارزش خانه ها دریافت کنند، بدون اینکه خطری برای املاکی ها وجود داشته باشد. بسیاری از قربانیان احساس می کنند که خریداران مسکن فریب خورده اند و وام های بزرگ تری برای خرید خانه های گران تر دریافت می کنند و قیمت های فروش بالاتر، کمیسیون های بیشتری را به مشاوران املاک می دهد. این عمل از سوی NAR که ادعا می کند یک سازمان خود تنظیم کننده است، «غیراخلاقی» تلقی نمی شود. با این حال، پیامدهای آشکار نشان می دهد که آسیب گسترده و قابل توجهی به مردم وارد شده است. بسیاری از قربانیان کمیسیون بورس و اوراق بهادار را تشویق می کنند تا به طور تهاجمی نظارت بر نمایندگی ها و بازپرداخت اضافه پرداخت ها را به خریداران مسکن آغاز کنند.

در سال 2005، وزارت دادگستری ایالات متحده شکایتی رسمی علیه انجمن ملی مشاوران املاک به دلیل نقض بخش 4 قانون ضد تراست شرمن ارایه کرد. این شکایت به دنبال این بود که انجمن ملی مشاوران املاک را از حفظ یا اجرای سیاستی که رقابت دلالانی را که از اینترنت برای خدمت رسانی کارآمدتر و مقرون به صرفه تر به فروشندگان و خریداران خانه استفاده می کنند، بازدارد و همچنین سایر قوانین ضدرقابتی مرتبط را اتخاذ نمی کند.

وزارت دادگستری آمریکا، قوانین NAR را که مانع از رقابت کارگزاران مبتنی بر اینترنت می شد، به چالش کشید. در 18 نوامبر 2008، دادگاه یک حکم نهایی را صادر کرد که توافقی را علیه NAR تایید کرد. بر اساس حکم نهایی، NAR با سیاست هایی که ایالات متحده به چالش کشیده بود موافقت کرد و آن سیاست ها را با قوانینی جایگزین کرد که کارگزاران از اینترنت برای ارایه خدمات دلالی با قیمت پایین به مصرف کنندگان استفاده می کنند.

آمریکایی ها سالانه تقریبا 100میلیارد دلار کمیسیون املاک می پردازند و آژانس های املاک در ایالات متحده برخی از بالاترین استانداردهای کمیسیون را در جهان دارند. در بسیاری از کشورهای دیگر، نرخ کمیسیون بین 1 تا 3 درصد در نوسان است. در ایالات متحده، اکثر نمایندگان کمیسیون 5 یا 6 درصد را تعیین می کنند که توسط فروشنده پرداخت می شود. اگر خریدار یک نماینده داشته باشد، نماینده فروشنده موافقت می کند که در هنگام فهرست کردن خانه در بازار، بخشی از کمیسیون را با آن نماینده تقسیم کند.

یک صاحب خانه آمریکایی که در حال حاضر به دنبال فروش یک خانه یک میلیون دلاری است، باید انتظار داشته باشد که تا 60هزار دلار فقط برای کمیسیون املاک خرج کند که 30هزار دلار به نماینده او و 30هزار دلار به نماینده ای که خریدار می آورد، داده می شود. حتی برای خانه ای که 400هزار دلار قیمت دارد – نزدیک به میانگین فعلی خانه ها در سراسر ایالات متحده – فروشندگان همچنان حدود 24هزار دلار پورسانت می پردازند، هزینه ای که در قیمت نهایی فروش خانه محاسبه می شود. این حجم بالای پورسانت ها منجر به شکایت هایی از انجمن ملی املاک آمریکا شد تا این انجمن و کارگزاری هایش از قوانین انحصاری برای پرداخت های کمیسیون شکایت کرده تا قوانین در جهت کاهش کمیسیون پیش برود. این طرح دعاوی باعث خواهد شد تا نمایندگان کمیسیون خود را در حالی که برای تجارت رقابت می کنند کاهش دهند. اقتصاددانان تخمین می زنند که اکنون می توان کمیسیون ها را 30درصد کاهش داد و این باعث می شود تا قیمت مسکن در کل کاهش باید. گشایش بازار آزاد برای غرامت مسکن می تواند منعکس کننده تغییراتی باشد که در صنعت سفر با ظهور سایت های کارگزار آنلاین مانند Expedia و Kayak رخ داد.

217